채권과 리츠 ETF, '안전한 인컴 분산재'라는 착각 — 2022년 함께 무너졌지만, 리츠는 채권이 아니다 (22년 백테스트·코드 공개)

채권 ETF와 리츠 ETF는 "주식이 빠질 때 받쳐주는 안전한 인컴 자산"으로 팔립니다. 정말 그럴까요? 미국 ETF 22년치(2004~2026)를 백테스트해 보니 답은 "반은 맞고 반은 틀리다" 였습니다. 2022년 금리쇼크엔 주식·채권·리츠가 셋 다 함께 무너졌습니다(−18%·−13%·−26%) — "인컴이니 안전하겠지"라는 분산 기대가 통째로 깨진 거죠. 그런데 평소엔 둘이 전혀 다릅니다. 채권(종합채권)은 주식과의 상관이 +0.23, 2008년 금융위기엔 오히려 +8%를 벌어준 진짜 분산재였던 반면, 리츠는 주식과의 상관이 +0.73 — 사실상 주식과 함께 움직여서 2008년엔 주식과 똑같이 폭락(고점 대비 −73%)했습니다. 리츠는 채권의 대체재가 아니라 '주식 위험 + 금리 위험'을 겹쳐 진 자산이었습니다.

안녕하세요, 주식하는 개발자 퍼플입니다. 지난 올웨더·자산배분 글에서 "2022년엔 주식과 채권이 같이 빠져 분산이 깨졌다"는 걸 봤죠. 이번엔 그 주인공인 채권과, 또 하나의 인기 인컴 상품인 리츠(REITs·부동산 펀드) 를 나란히 놓고, "이 둘이 정말 내 포트폴리오를 지켜주는가"를 데이터로 따져봤습니다. yfinance로 받은 22년치 총수익 데이터로 상관계수와 위기별 낙폭을 전부 계산했고, 핵심 코드도 공개합니다.

결론 먼저: 둘 다 "인컴이니 안전"으로 팔린다

채권 ETF는 이자를, 리츠 ETF는 임대료에서 나오는 배당을 줍니다. 그래서 둘 다 똑같은 문구로 마케팅되죠 — "주식보다 덜 흔들리고, 꼬박꼬박 인컴이 나오고, 주식이 빠질 때 받쳐준다." 많은 분이 "주식 + 채권 + 리츠"를 묶으면 분산이 된다고 믿습니다.

문제는 '인컴이 나온다'와 '원금이 안전하다'는 전혀 다른 이야기라는 겁니다. 분배금이 많아도 가격이 그 이상 빠지면 손실이고(고배당 ETF 글·월배당 ETF 글에서 다룬 함정이죠), '분산'이 되려면 주식이 빠질 때 같이 빠지지 않아야 합니다. 데이터로 확인해 봅시다.

상관계수: 리츠는 분산재가 아니다

분산의 핵심은 단 하나, '주식과 얼마나 다르게 움직이는가' 입니다. 22년치 월간 총수익으로 주식(S&P500)과의 상관계수를 재 봤습니다.

자산	주식과의 상관계수	해석
종합채권 (AGG)	+0.23	거의 따로 논다 → 분산 효과 ○
장기국채 (TLT)	−0.09	방향은 반대지만 변동성이 커 분산효과 △ (불안정)
리츠 (VNQ)	+0.73	주식과 거의 같이 움직임 → 분산 효과 ✗

숫자가 모든 걸 말합니다. 리츠의 주식 상관은 +0.73 — '부동산'이라고 쓰여 있지만 실제 움직임은 채권이 아니라 주식입니다. 상장 리츠는 결국 증시에서 거래되는 고배당 주식 섹터고, 거기에 부동산 특유의 차입(레버리지) 까지 얹혀 있어 증시가 흔들리면 같이, 때론 더 크게 흔들립니다. 반면 채권은 상관이 +0.23(종합채권)·−0.09(장기국채)로 주식과 따로 놉니다. 이게 진짜 분산이죠. (30년치, 1996년부터 다시 재도 리츠 +0.61 vs 종합채권 +0.14로 결론은 같습니다.)

풀기간 위험: 리츠가 가장 위험했다

상관만 그런 게 아닙니다. 22년 누적 성적을 보면 위험의 크기 자체가 다릅니다.

자산 (2004.9~2026.6, 21.7년·총수익)	연수익(CAGR)	변동성	최대낙폭(MDD)
주식 (S&P500)	11.07%	18.9%	−55.2%
리츠 (VNQ)	7.66%	28.4%	−73.1%
장기국채 (TLT)	3.27%	14.5%	−48.4%
종합채권 (AGG)	3.09%	5.2%	−18.4%

• 리츠는 변동성 28%로 주식(18.9%)보다도 출렁였고, 최대낙폭 −73%로 4자산 중 가장 깊게 빠졌습니다. "주식보다 안전한 인컴"이 아니라, 주식보다 더 위험한 인컴이었던 셈입니다.
• '안전자산'이라는 장기국채(TLT)도 변동성 14.5%로 주식급입니다. 만기가 길수록 금리 한 번 움직일 때 가격이 크게 출렁이는 듀레이션 위험 때문이죠. 2022년엔 이 듀레이션이 −31%라는 손실로 터졌습니다.
• 진짜로 '저위험'인 건 종합채권(AGG) 하나뿐입니다 — 변동성 5.2%, 최대낙폭 −18%. 우리가 "채권은 안전하다"고 할 때 머릿속 이미지에 가장 가깝죠.

핵심: 2008년엔 갈라지고, 2022년엔 같이 무너졌다

상관계수는 '평균'입니다. 정작 중요한 건 위기가 닥쳤을 때 어떻게 움직였느냐죠. 성격이 정반대인 두 위기를 비교하면 채권과 리츠의 차이가 선명해집니다.

달력연도 수익	주식	종합채권	장기국채	리츠
2008 (금융위기·신용경색)	−36.8%	+7.9%	+34.0%	−37.0%
2022 (금리쇼크·인플레)	−18.2%	−13.0%	−31.2%	−26.3%

• 2008년 — 채권은 빛났고, 리츠는 주식과 함께 죽었다. 금융위기 때 돈이 안전한 국채로 몰리면서 장기국채는 +34%, 종합채권은 +8%를 벌어줬습니다. 진짜 분산재였죠. 그런데 리츠는 주식(−37%)과 똑같이 −37%, 고점 대비로는 −73%(주식은 −55%)까지 폭락했습니다. 부동산 차입이 신용경색을 정통으로 맞은 겁니다. (2020년 코로나 폭락 때도 리츠는 고점 대비 −42%로 주식(−34%)보다 깊게 빠진 반면, 채권 낙폭은 −10~−16%에 그쳤습니다.)
• 2022년 — 셋 다 무너졌다(분산 착각). 인플레와 금리 급등이 닥치자 이번엔 주식·채권·리츠가 한꺼번에 빠졌습니다. 평소 주식과 따로 놀던 채권마저 이 시기엔 주식과 동조했습니다 — 24개월 상관이 장기국채는 −0.09에서 +0.48로 부호가 뒤집히고, 종합채권도 +0.23에서 +0.64로 치솟았죠(분산 효과가 사라진 겁니다). "인컴 자산을 모아두면 안전하다"는 믿음이 가장 크게 배신당한 해입니다.

정리하면 이렇습니다. 채권(특히 종합채권)은 주식이 빠질 때 받쳐주는 진짜 분산재입니다 — 단, 2022년 같은 금리상승·인플레 레짐에선 그 약속이 깨집니다(조건부라는 게 올웨더 글의 결론이었죠). 반면 리츠는 애초에 분산재가 아니었습니다 — 평소엔 주식과 함께 움직이고, 위기 땐 주식보다 더 빠집니다. (덧붙이면, 2022년 이후 금리가 높게 유지되면서 2026년 현재도 채권·주식 상관은 +0.2~0.3로, 과거 평균만큼 완전히 따로 놀지는 않습니다 — '채권은 늘 분산된다'가 아니라 '레짐에 따라 다르다'는 뜻이죠.)

정직하게: 리츠가 '항상' 주식과 폭락하는 건 아니다

여기서 과장하지 않겠습니다. "리츠는 무조건 주식 따라 망한다"는 것도 틀린 말입니다. 30년치를 거슬러 올라가 2000~2002년 닷컴버블 붕괴를 보면 정반대였습니다.

닷컴 붕괴	주식(S&P500)	리츠	종합채권
2000년	−9.7%	+26.3%	+11.4%
2001년	−11.8%	+12.3%	+8.4%
2002년	−21.6%	+3.7%	+8.4%

기술주 거품이 꺼질 때, 돈은 오히려 소외됐던 '실물·고배당'인 리츠로 몰렸습니다. 이때만 보면 리츠는 훌륭한 분산재였죠. 그러니 리츠의 정체는 이렇게 정리됩니다 — 리츠 위험 = 주식 위험 + 부동산 금리/차입 위험. 증시 거품 붕괴(2000)엔 분산이 되지만, 유동성·신용 위기(2008·2020)엔 차입이 화근이 되어 주식보다 더 깨집니다. 한 가지 위험만 진 게 아니라 두 위험을 겹쳐 진 자산이라, "안전한 인컴"으로 묻어두기엔 성격이 너무 까다롭습니다.

그래서, 코드 — 상관계수 5줄로

이 글의 핵심인 '주식과의 상관'은 코드 몇 줄이면 직접 확인됩니다. 월말 종가로 월간 수익률을 만들고 상관행렬을 뽑으면 끝입니다.

import yfinance as yf
import pandas as pd

tickers = {"SPY": "주식", "AGG": "종합채권", "TLT": "장기국채", "VNQ": "리츠"}
px = pd.concat(
    {t: yf.Ticker(t).history(start="2004-09-29", end="2026-06-25",
                             auto_adjust=True)["Close"] for t in tickers},
    axis=1).dropna()

mret = px.resample("ME").last().pct_change().dropna()   # 월간 총수익
print(mret.corr()["SPY"].round(2))      # 주식과의 상관계수
# SPY 1.00 / AGG 0.23 / TLT -0.09 / VNQ 0.73  ← 리츠만 주식과 한 몸

mret.corr()["SPY"] 한 줄이 전부입니다. 직접 돌려 보면 리츠만 0.7대고 채권은 0.2 이하라는, 글 전체를 가르는 숫자가 그대로 나옵니다. (여기에 위기별 고점→저점 낙폭까지 계산하고 차트로 그리는 전체 코드는 한 파일로 정리해 뒀습니다. 같은 "직접 백테스트로 검증" 방법론은 올웨더 자산배분·파이썬 ETF 리밸런싱에서 이어집니다.)

국내 적용: 한국 상품도 2022년 똑같이 무너졌다 (단, 리츠는 결이 다르다)

미국 데이터지만 핵심 원리는 국내 상장 ETF에도 적용됩니다 — 다만 구성이 다르면 무게중심도 달라진다는 단서를 먼저 달겠습니다. 한국 투자자가 살 수 있는 상품들의 2022년 성적부터 봅시다.

국내 상장 ETF	유형	2022년 수익
KODEX 미국채울트라30년선물(H)	장기채(듀레이션)	−31.0%
KBSTAR KIS국고채30년Enhanced	장기채(듀레이션)	−29.5%
TIGER 미국MSCI리츠(H)	리츠	−27.7%
TIGER 리츠부동산인프라	리츠	−17.9%
KOSEF 국고채10년	중기채	−9.2%
KODEX 종합채권(AA-이상)액티브	종합채권	−6.4%

두 가지가 보입니다. 첫째, '안전자산'이라던 장기채 ETF(30년물)가 −30% 안팎으로 리츠만큼 빠졌습니다. 둘째, 같은 '채권 ETF'라도 천차만별입니다 — 만기(듀레이션)가 짧은 종합채권·중기채는 −6~−9%로 훨씬 덜 빠졌죠. "채권 ETF니까 안전" 한 덩어리로 묶으면 안 되고, 만기가 길수록 금리 위험이 크다는 걸 반드시 봐야 합니다.

다만 리츠는 미국과 결이 다릅니다. 국내 리츠 ETF로 코스피200과의 월간 상관(2019~2026)을 직접 재 보면 TIGER 리츠부동산인프라는 +0.22 — 미국 VNQ(+0.73)처럼 주식과 한 몸은 아닙니다. 국내 대표 리츠 지수가 맥쿼리인프라·SK리츠 같은 인프라·고배당 종목 위주라 오히려 금리 자산에 가깝기 때문이죠(반면 미국 리츠를 담는 TIGER 미국MSCI리츠(H)는 +0.50으로 더 높습니다). 그래서 결론은 이렇게 정리됩니다 — 리츠의 위험은 '주식 + 금리'의 혼합이고, 구성에 따라 미국 리츠는 주식 쪽, 국내 인프라리츠는 금리 쪽으로 기웁니다. 어느 쪽이든 순수한 안전 분산재가 아니라는 점은 같고, 2022년 금리쇼크엔 둘 다 똑같이 당했습니다. (그러니 "리츠는 주식과 한 몸"이라는 미국발 결론을 국내 상품에 그대로 옮기기 전에, 본인이 담을 리츠 ETF의 구성·상관을 꼭 따로 확인하세요.)

함정 — 담기 전에 반드시 알 것

• '분배율이 높다 = 안전하다'가 아니다. 리츠의 배당도, 장기채의 이자도 높지만, 원금 변동성은 완전히 별개입니다. 리츠 MDD −73%·장기채 −48%가 그 증거죠. 인컴은 수익률의 일부일 뿐, 안전의 보증서가 아닙니다.
• '채권 ETF'는 한 덩어리가 아니다. 듀레이션(만기)이 위험을 결정합니다. 진짜 분산·방어를 원한다면 단기·중기 국채나 종합채권 쪽이고, 장기채 ETF는 금리에 베팅하는 고변동 상품에 가깝습니다.
• 리츠를 '채권 대용 안전 인컴'으로 분산에 넣으면 역효과. 정작 주식이 폭락하는 신용위기 때 같이(혹은 더) 무너져, 분산이 필요한 순간에 분산이 안 됩니다. 리츠는 '부동산 분산'이 아니라 '고배당 주식 섹터'로 보고 비중을 관리해야 합니다.
• 세금도 확인하세요. 국내 상장 채권형·리츠형 ETF는 분배금에 배당소득세 15.4%가 붙는 것은 물론, 국내 주식형 ETF와 달리 매매차익에도 15.4%(보유기간과세)가 과세됩니다. "ETF는 매매차익이 비과세"라는 말은 국내 주식형 ETF에만 해당하니, 채권·리츠 ETF에는 적용되지 않는다는 걸 놓치기 쉽습니다. (유형별 과세 차이는 ETF 세금 정리 글에 정리해 뒀습니다.)

누구에게 맞나

• 주식 폭락을 받쳐줄 진짜 분산을 원하는 사람 → 리츠가 아니라 국채·종합채권입니다. 단, 2022년처럼 인플레·금리상승 레짐에선 채권도 같이 빠질 수 있다는 걸(환헤지 글에서 본 '조건부 방어'와 같은 맥락) 받아들여야 합니다.
• 리츠 투자자 → 부동산 분산이라 착각하지 말고, 고변동·고배당 주식 섹터로 보고 주식 비중에 합산해 관리하세요. 수익을 노릴 순 있지만 '안전판'은 아닙니다.
• "인컴이니 안전하겠지" 하고 채권+리츠로 방어 포트폴리오를 짠 사람 → 2022년을 다시 보세요. 듀레이션이 긴 채권과 리츠를 묶으면, 분산이 아니라 금리·신용 위험에 집중 베팅하는 결과가 됩니다.

요약

채권 ETF와 리츠 ETF는 똑같이 "안전한 인컴 분산재"로 팔리지만, 22년 데이터는 둘을 갈라놓습니다. 2022년 금리쇼크엔 주식·채권·리츠가 셋 다 함께 무너져(−18%·−13%·−26%) 분산 기대가 깨졌습니다. 하지만 평소엔 같지 않습니다 — 종합채권은 주식 상관 +0.23, 2008년 금융위기엔 +8%를 벌어준 진짜 분산재(단 인플레 레짐엔 실패하는 조건부)인 반면, 리츠는 주식 상관 +0.73, 변동성 28%, 최대낙폭 −73%로 4자산 중 가장 위험했고 2008·2020년 위기엔 주식보다 더 깊게 빠졌습니다. 리츠는 채권의 대체재가 아니라 '주식 위험 + 금리/차입 위험'을 겹쳐 진 자산입니다(닷컴 붕괴 땐 분산이 되기도 했지만, 신용위기엔 반대였죠). '안전자산'이라던 장기채(30년물 ETF는 2022년 −30% 안팎)도 듀레이션 함정이 있고요. 결론: 인컴이 많다고 안전한 게 아닙니다. 진짜 분산은 (단기·중기) 채권이고, 리츠는 분산재가 아니라 고변동 주식 섹터로 다뤄야 합니다.

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데이터 기준: CAGR·변동성·MDD·상관계수는 yfinance의 미국 상장 ETF 총수익(auto_adjust=True, 배당·이자 재투자) 데이터를 직접 계산한 값입니다. 자산별 대표 ETF는 주식 SPY(S&P500), 종합채권 AGG, 장기국채 TLT(20년+), 중기국채 IEF(7–10년), 리츠 VNQ입니다. 공통 구간은 2004-09-29~2026-06-24(21.7년)이며, 리츠 장기 검증과 닷컴(2000~2002) 비교는 VGSIX(리츠)·VBMFX(종합채권)·SPY로 1996년부터 측정했습니다. 상관계수는 월간 총수익 기준입니다. 국내 상장 ETF의 2022년 수익은 yfinance의 해당 종목(304660·385560·182480·329200·148070·273130) 데이터로 계산했으며, (H)는 환헤지형입니다. 국내 리츠·채권의 코스피200(069500) 대비 상관계수는 2019-07~2026-06 월간 기준입니다. 미국 데이터는 국내 투자자 입장에선 환율 변동이 추가로 작용할 수 있습니다. 세금·과세 방식은 상품 유형과 계좌에 따라 다르며 규정은 변경될 수 있으니 매수 전 본인 증권사 안내를 확인하세요.

과거 성과가 미래 수익을 보장하지 않습니다. 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.

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